札幌の飲食店じじょう

飲食店の事を中心に様々な事情、悩み解決、時にはレシピや運営に関する事を赤裸々に?投稿していきます!飲食店は他の業種に比べ閉鎖的です。もっとできる事や発信をして飲食業界を盛り上げていきたいと思っています!

飲食店の店舗売却、譲渡、閉店はマイナスな理由だけではない。

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こんにちは!

 

Cです!

 

恒久的に続く飲食店を作るのが理想ですが、

 

飲食店を続けていくうちに必ずどこかで終わりを迎える事があります。

 

ここの対応で今後飲食店を続けていけるかどうか、

 

損のない撤退ができるか左右されます。

 

知識を身に着けてできるだけ閉店する時には損をしないようにしましょう!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

売上不振だけじゃない?閉店の様々な理由

 

 


・スタッフにお店を譲渡


・業績好調のため、より良い立地や広い坪数の物件に移転


・長年の経営を経て、引退。


・体調不良やご家族の介護など、急な事情が発生。


・都市計画(道路拡張や計画道路など)に引っかかり、立ち退きを迫られる。


・料理人、アルバイトスタッフなどの人材不足


・別事業にヒト・モノ・カネを集中させるために撤退

中には現状のまま無理に経営を続けると、体力的・金銭的に大きな負担になることも。

飲食店は出店だけでなく、閉店にもコストがかかります。


閉店となると、個人経営の小さいお店でも撤退コストは100万円弱。

 

ほとんどの店はそれよりも多額の閉店費用がかかり、

 

数百万となるケースも多くあります。

 

さらに翌月の支払いを売り上げのない中受け止めなくてはいけません。

場合によっては、「店舗の売却・閉店」は出店と同じく経営戦略のひとつであり、

 

前向きな「戦略的撤退」ととらえる視点も持つべきです。

「できるだけ閉店コストを抑える、もしくは店舗売却を行い、有利な条件で事業撤退する」

そのためには、店舗閉店・売却・譲渡に関する最低限の知識は必要です。

 

 

 

具体的な閉店にかかる費用

 

お店の閉店には、賃貸借契約を解約し家主に引き渡さなければいけません。


ただし、「どんな状態で」「いつ」引き渡すかは、決まり(解約条件)があります。


預けていた保証金は返金されるものの、

 

解約条件を満たすために工事費用や一定期間の空家賃が発生することが多く、

 

閉店には多額のコストがかかります。

賃貸借の解約ルールは、物件それぞれで異なります。


物件契約時に交わした賃貸借契約書に定められていますので、

 

しっかり確認しましょう。

店舗の閉店にどのような費用が発生するのか、

 

まずは簡単にシミュレーションしてみましょう。

 

 

 

【シミュレーション】30坪・家賃30万円の居酒屋の撤退

 

店主がが体調を崩し、店が開けられない状態に。


経営者は、この店を閉店し別事業に集中することにしました。


借りている店舗を解約するため、家主さんのところへ行きました。


家主さんから、解約予告期間が6カ月のため、

 

その期間は賃料がかかると告げられました。


契約書を確認するとその通りで、支払うほかなさそうです。


しかし経営者を悩ませるのは月々の家賃だけではありません。


退去までに原状復帰を完了させないと、

 

解約が認められません。



複数の解体業者に声をかけ、見積もりをとりました。

 

料金は坪5万円。


後日、保証金が返金されました。


借りる際の契約で、保証金償却は20%としています。


保証金120万円から20%の24万円が引かれ、96万円が返ってきました。

 



【シミュレーションまとめ】30坪・家賃30万円

閉店コスト総額:414万円

費用① 6カ月分の家賃   :240万円
費用② 坪5万円の解体費用:150万円
保証金償却:24万円

 

 

 

閉店費用1:原状回復費(工事費)

賃貸借契約書には、物件解約のさいにどのような状態で返さなければならないか、記載があります。

原状回復(入居する前の状態に戻す)や

 

スケルトン戻し(コンクリートむき出しの躯体のみの状態にする)など、

 

工事を必要とする指定がほとんどです。

階数などの物件の条件や場所などにもよりますが、

 

工事費用は坪当たり、3~10万円が目安です。

 

 

閉店費用2:空家賃

 

閉店の意思を家主に伝えても、すぐに退去できません。

物件契約には解約予告期間が定められているためです。


これは、家主にとっての次テナント募集の猶予期間です。

 

テナントを探す間、家賃収入がなくならないように設定されています。

「退去日の何カ月前に通知が必要か」は賃貸借契約によって異なります。


賃貸借契約書に記載があります。


テナントは6カ月が標準的な期間。

 

家賃20万円の店舗でも、120万円の費用がかかることになります。

お店が開けられない状況でも、賃料を支払う必要があるため、ご注意ください。

 

 

 

保証金は返金される場合が多い

保証金は礼金と異なり、預けているお金です。


イレギュラーなことがなければ、解約後には全額戻ってきます。


ただし、保証金が減る・返還されないケースもあります。

①賃料や水道光熱費の滞納があった
②原状回復工事・スケルトン戻しがされていない・不十分だった
③賃貸借契約書に、保証金償却の取り決めがあった

「償却」とは、返還時に保証金が差し引かれる取り決め。

例えば、保証金償却が20%であれば、差し入れた保証金のうち20%が差し引かれます。

 

保証金が200万円であれば、160万円は借主(テナント)に戻され、

 

40万円は貸主(家主)が受け取ります。

※保証金の返金日は賃貸借契約で指定されており、数カ月先を定めていることもあるので注意。

 

 

できるだけ損を減らすために売却を検討する。

 

 

店舗閉店には数百万の撤退コストが発生することは珍しくありません。

 

どんなに小さいお店でも100万円、実際はそれよりも多くかかることが大半です。

ただし、戦略的に閉店・売却を行うことで損を減らし、逆に店舗売却金を手にすることも可能です。

閉店・売却についての知識を身に着け、最適な方法を選べるよう準備しておきましょう。

 

 

居抜きで売却

 

居抜き売却とは内装や厨房などの造作設備を、

 

次の出店者(入居者)に売却する方法。


賃貸店舗でも、家主の了承があれば居抜き売却は可能です。

次の出店者(=買主)は2つの契約を結びます。

①現テナント(=売主)と造作売買契約
②家主と賃貸借契約

現テナント(=売主)は原状回復工事にコストをかけることなく、

 

そのままの状態で退去。家主は空白期間なく、新たな借り手を見つけられる。

 

また、出店者も低コストで開業できるメリットが享受できます。

売却時期をうまく調整できれば、空家賃を避けることも、

 

ギリギリまで営業を続けることも可能です。

 

 

 

居抜き物件で売却するメリット・注意点

 

居抜き売却に成功すれば、現テナントにはメリットしかありません。

メリット
① 原状回復(解体工事)の免除
② 空家賃発生のリスク減
③ 造作譲渡成功による売却金獲得

ただし、注意しておくべきポイントはあります。

貸主・管理会社に居抜き物件の売却について、了承を得ておくことです。

きちんと了承を得ずに進めてしまうと、

 

次のようなトラブルが発生することがあります。

・勝手に話を進められた不信感で、居抜きの譲渡が認められなくなる


・居抜きの譲渡だと貸主が認識しておらず、スケルトンに戻す前提で次期入居者と話を進めてしまう

事前の確認や話し方からトラブルが生まれますので、きちんと根回しすれば防げます。

 

 

店舗を高く売れるためのポイント

 

 

高く売却するために

ポイントとなってくるのは「解約予告のタイミング」です。


解約予告を出す前に買い取り先を探すことで、

 

店舗の売値を下げにくくする効果があります。

解約予告を先に出すと、契約書に従って退去日が決まってしまいます。


入居者(買い手)視点では「目の前に迫っている解体工事を避けるため、値段を下げてでも売りたいはず」と思われてしまい、

 

価格交渉の材料を与えることになります。

あえて解約予告を出さないことで、そのような事態を避けるのです。


また希望額で売却できない場合、「そのまま経営を続ける」選択肢を持つこともできます。

 

 

不動産業者の選び方

居抜きで売却先の募集をかけている間は、

 

まだ店舗を借りている状態。


月々の家賃の支払いで、撤退が長引けば長引くほど費用がかることになります。

業者によっては、次のテナントをスムーズに見つけられず、

 

月々重い負担になってしまうこともあります。

まずは複数社の話を聞き、信頼できる会社を選びましょう。



 信頼できる会社があれば1社に任せても良いですし、

 

複数の会社に依頼することも可能です。

業者選びで、成約率・売却額に差がつきます。