札幌の飲食店じじょう

飲食店の事を中心に様々な事情、悩み解決、時にはレシピや運営に関する事を赤裸々に?投稿していきます!飲食店は他の業種に比べ閉鎖的です。もっとできる事や発信をして飲食業界を盛り上げていきたいと思っています!

飲食店経営~立地条件の選定方法~繁華街型編

こんにちは!

 

Cです!

 

今日は僕の飲食店の立地条件の選定方法を書いていきたいと思います!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

繁華街型、ロードサイド型、どちらかの選定に絞る。

 

 

まず自分が考えた2000人くる業態は繁華街型なのか?ロードサイド型なのかを分析しましょう。

 

そこで大事になってくるのが、営業時間と酒類提供の割合です。

 

営業時間がランチタイム含むのであればロードサイド型、夜のみであれば繁華街の方がよいでしょう。

 

あくまでここではザックリ分けていきますが、繁華街でももちろんランチタイム営業しているお店はあります。

 

ただし僕はあくまで可能性の高い方をとっていきます。

 

ザックリでよいのでまず立地がどちらなのか選定しましょう。

 

 

 

繁華街型の場合は駅近2等立地を狙え!

 

 

繁華街型の場合まずは駅から2分以内の良物件の2等立地例えば空中階、

 

裏通りに面している、などで少し家賃が安く抑えられる場所は非常に飲食店にとっては良い物件です。

 

飲食店は薄利になってしまいやすいので家賃や固定費はしっかりと抑えてどんな状況にも対応できるのが重要。

 

もしあてが外れても被害を最小限に抑える、負けない戦いをすることが重要になります。

 

家賃は低ければ低いに越したことはありません。

 

できるだけリスクは小さくしましょう。

 

 

 

 

 

居抜き物件は積極的に見て消極的に採用しよう。

 

 

居抜き物件は積極的に見ていき初期投資が抑えられそうならば活用しましょう!

 

ただ居抜き物件にも落とし穴がたくさんあります。

 

老朽化が進みすぎていてスケルトンで作るより修繕にお金がかかったり、

 

造作費として費用がかかったりと、居抜きは居抜きで全くお金がかからないわけではありません。

 

居抜き物件を使うときは

 

修繕や改装にいくらかかるのか、

 

今後もし壊れた時の修繕費を見越せているか、

 

前のお店は何故撤退するのか。

 

しっかり見極めて判断してください。

 

僕は初期費用が少ないから居抜き物件は経営者として飲食店を始めてやるのにおすすめ!

 

っといううたい文句が嫌いです。

 

経験の豊富な人でしか居抜き物件の良し悪しを判断できないからです。

 

前のお店がなぜ撤退するのか。

 

売れないからです。

 

売れていれば撤退しません。

 

何かしら理由があります。

 

そのお店が解決できなかったことを解決していけるだけの業態力や集客をできるのか考えてください。

 

居抜き物件は確かに初期投資が少なくて済みますし場合によってはかなり好条件の物件もあります。

 

しかしながら余ったお金は未来への投資だと思って持っておいてください。

 

近い将来必ずそれを使うときがきます。

 

居抜きを使うときは必ずリスクを見越した資金繰りを!

 

 

2Fでも独立階段があれば有力候補

 

 

空中階でまとめられる2Fですが、

 

2Fに限り独立階段がある場合なかなかの有力候補になります!

 

逆に2F以上で独立階段がある場合はかなり評価落ちします。

 

それぐらい集客に差があると思ってください。

 

路面店までいかないにせよ、路面に店の入り口があるだけで本当に集客変わってきます。

 

繁華街は特にターゲットがウォークインの歩いている人がほとんどなので目に付くかつかないかが重要になります。

 

ただし路面店だと家賃が高い・・・

 

独立階段のある2Fは家賃も抑えられてウォークインも見込める良物件だと僕は考えています。

 

もちろん路面が一番ですがそれを大家さんもわかっていて家賃が路面店だけべらぼうに高いなんてことはざらにあります。

 

業態に合わせて2Fでも集客できる強い業態、または広告で集客していく方は独立階段のある2Fも十分候補に入ってきます!

 

 

繁華街の角地、路面は家賃が広告も兼ねる

 

繁華街は先ほど書いたようにウォークインのお客様がほとんど。

 

看板そのものが大きな広告になります。

 

目に見えるもの、中が見える安心感。

 

路面店は有利であるといわれる所以です。

 

しかしながら先ほど書いたように家賃は固定費、広告は変動費です。

 

固定費できるだけ抑えてリスクを減らしたい飲食店にとってはどちらがよいか?

 

実績のある業態であれば予測もつきますが、つかない業態であれば路面店はおすすめしません。

 

また、角地も同じ理由です。

 

角地は交差点の角に位置する物件でそこには信号があり、人が溜まりやすいので目にする機会が増えます。

 

ただやはり家賃もそれ相応します。

 

実績がない業態を運営していくときは避けましょう。

 

逆にFCなどで実績のある業態を運営していくときは路面店や角地でしっかり数字を分析して出店するのが望ましいですね!